Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлд хэрхэн бүртгүүлэх болон эрхийн бүртгэлтэй холбоотой зарим зүйлийг УБЕГ-ын Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газрын дарга А.Туяагаас тодрууллаа.

 

-Эд хөрөнгийн бүртгэлийг хэд ангилдаг юм бэ. Эд хөрөнгийн бүртгэлийн талаар тайлбарлаж өгөхгүй юу?

-Энэ бол эд хөрөнгийн бүртгэл биш. Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэл. Нэг үгээр хэлбэл, иргэнд Үндсэн хуулиар олгогдсон өмчлөх эрхийн дагуу тухайн иргэний өмчийг улсын бүртгэлээр дамжуулан баталгаажуулж байгаа юм. Тэгэхээр хөрөнгийн бүртгэл гэвэл хөрөнгийн тооллого шиг тоолж бүртгэнэ. Харин эрх гэдэг нь тухайн хүний өмчлөх, худалдах зэрэг Иргэний хуульд заасан бусад эрхийг хэлж байгаа юм. Тухайлбал, худалдах, борлуулах, барьцаалах, түрээслэх, ашиг олох зэрэг эрх бий. Энэ эрхүүдийг эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлд бүртгэдэг гэсэн үг.

 

-Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй гэж боддог хүмүүс   байгаа байх. Эрхийн бүртгэл ямар давуу талтай юм бэ?

-Эрхийн бүртгэлд бүртгүүлснээр иргэний өмчлөх эрх нь илүү баталгаатай болдог. Хэрвээ иргэн хөрөнгөө эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй бол хөрөнгө нь зах зээлд эргэлтэнд  орох боломжгүй болно. Манай улсад бүртгэлгүй  хөрөнгийг худалдаж авдаггүй. Мөн бүртгүүлээгүй хөрөнгийг барьцаалах боломжгүй. Тэгэхээр барьцаа заавал улсын бүртгэлд бүртгэгдэж байж хүчин төгөлдөр болдог. Эрхийн бүртгэл байдаг учир нь гэвэл нэгдүгээрт, иргэнийхээ өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлээр дамжуулан хамгаалж байгаа юм. Хоёрдугаарт, эдийн засгийн харилцааг эрсдэлгүй, илүү баталгаатай болгодог. Ийм ач холбогдолтой. Хэрвээ эрхийн бүртгэл байхгүй бол банкны барьцаа баталгаагүй болно. Би барьцааллаа гэсэн хэрнээ бүртгэлгүй байвал ямар ч баталгаа болж чадахгүй. Тиймээс эрхийн бүртгэл чухал. Дахин хэлье. Энэ бол эд хөрөнгийн бүртгэл биш юм. Эрхийн бүртгэлийн тухай хууль гэж байдаг. Иргэд ихэвчлэн эд хөрөнгөө эдийн засгийн харилцаанд орж, барьцаалах болохоороо л бүртгүүлдэг. Орон сууцыг худалдаж авахдаа бүртгүүлчихдэг юм. Харин иргэд газраа бүртгүүлдэггүй. Монгол Улсын иргэнд Газар өмчлүүлэх тухай хуулиар хашааны газар авахад газрын албанаас өмчлөх эрхийн гэрчилгээ өгдөг. Энэ бол газар өгсөн гэсэн зөвшөөрөл. Харин үүний дараа газраа улсын бүртгэлд заавал бүртгүүлэх хэрэгтэй. Ингэснээр тухайн иргэний өмч илүү баталгаатай болох юм. Тодорхой жишээ дурьдвал газар давхардах тохиолдол их гардаг. Ийм тохиолдолд өмчлөх эрхээ улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн хүнийх нь илүү баталгаатай гэсэн үг. Тухайлбал, бүртгүүлсэн бүртгүүлээгүй хоёр хүн байгаад газрын албан дээр давхардал гарлаа гэж бодъё. Ийм үед эрхийн бүртгэлд бүртгүүлсэн хүнийх нь газар илүү баталгаатай болно. Иргэд газраа эрхийн бүртгэлд бүртгүүлэх тал дээр төөрөгддөг. Өөрөөр хэлбэл, газрын албанаас өгсөн зөвшөөрөл л байхад хангалттай гэж боддог. Энэ нь буруу ойлголт. Эд хөрөнгөө эрхийн бүртгэлд бүртгүүлэх нь тухайн иргэний хөрөнгийг илүү баталгаатай, найдвартай болгодог  гэж ойлгох хэрэгтэй.

 

-Эрхийн бүртгэлийн гэрчилгээг хаяж, үрэгдүүлсэн тохиолдолд хэрхэн авах вэ?

-Гэрчилгээгээ хаясан тохиолдолд харьяа аймаг, дүүргийнхээ эд хөрөнгийн эрхийн   бүртгэлийн хэлтэст өргөдөл болон нотлох баримтуудыг өгөх ёстой. Үүний  дараа ерөнхий бүртгэгчийн шийдвэрээр дахин олгодог. Бүрдүүлэх материал гэвэл өдөр тутмын сонинд гэрчилгээгээ хаясан тухай зар тавих ёстой. Зар тавьсан сониныхоо эх хувийг авч ирнэ. Мөн үйлчилгээний хураамж 20 мянган төгрөг төлнө.

 

-Хаясан гэрчилгээг хэд хоногийн дотор дахин олгодог юм бэ?

-Гэрчилгээг хаяж үрэгдүүлсэн тохиолдолд дахин олгохдоо улсын ерөнхий бүртгэгчийн шийдвэрээр мэдүүлэг хүлээн авснаас хойш 30 хоногийн дотор олгоно. 

 

-Эрхийн бүртгэлд өөрчлөлт, залруулга оруулж болох уу?

-Болно. Гэхдээ өөрчлөлт оруулах зүйл нь үнэн бодитой, нотлох баримттай байх ёстой.Тухайлбал, гэрчилгээн дээр байрны талбайг 60мкв гэж бичсэн хэдий ч бодит байдал дээр мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлэхэд өөр байгаад, түүнийгээ нотлох баримттай байвал өөрчлөлт оруулж болно. Мөн хамтран өмчлөгчөө хасч эсвэл нэмж болдог. Хуулиар зөвшөөрөгдсөн өмчлөгчийн эрхийн дагуух бүх тохиолдолд өөрчлөлт орж байгаа. Бусадтай гэрээ хэлэлцээр хийх, барьцаалах, хүүхдээ хамтран өмчлөгчөөр авах, хамтран эзэмшигчээсээ татгалзах зэргийг өөрчилж болдог. Мөн захиргааны шийдвэрээр хаяг өөрчлөгдсөн тохиолдолд эрхийн бүртгэлийг өөрчилнө. Хамгийн гол нь эрхийн бүртгэлд орж байгаа өөрчлөлт нь хуулийн дагуу нотлох баримттай, үнэн зөв л байх хэрэгтэй. Үнэн зөв гэдэг нь нотлох баримт нь эрх бүхий этгээдийн гаргасан баримт байх ёстой гэсэн үг.

 

-Эд хөрөнгийн барьцааны гэрээг улсын бүртгэлд яаж бүртгүүлэх вэ. Ямар материал бүрдүүлэх шаардлагатай вэ?

-Хуульд зааснаар барьцааны гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлж байж хүчин төгөлдөр болдог. Тэгэхээр өмчлөгч, барьцаалагч хоёр гэрээ хийнэ. Харин хийсэн гэрээ нь манай байгууллагад бүртгэгдсэнээр барьцаа нь хүчин төгөлдөр болно. Тодорхой үүрэг хүлээж, үүргээ барьцаагаар баталгаажуулсан гэдэг утгатай гэрээ хийн тодорхой хураамж төлж манай байгууллагаар баталгаажуулах ёстой. Барьцааны гүйцэтгэхэд үүргээ хүлээн зээлээ төлчихсөний дараа эсвэл барьцаагаар хангагдах ямар үүрэг хүлээсэн түүнийгээ биелүүлсэн тохиолдолд тухайн барьцаалагч энэ хүн үүргээ хүлээсэн гэдэг мэдэгдлээ манайд өгнө. Мэдэгдэл өгсөн тохиолдолд барьцааны эрх нь цуцлагдана. Манайд цуцлах бүртгэл хийнэ. Бүртгэгдсэн бүртгэлийг эргэж цуцалдаг. Тэгэхээр байраа барьцаанаас чөлөөлүүлнэ гэсэг үг.

 

-Эрхийн бүртгэлд бүртгүүлэхэд тодорхой хураамж төлдөг үү. Төлдөг бол нэгдсэн хураамж авдаг уу. Эсвэл газар, орон сууц бүртгүүлэхэд өөр өөр хураамж авдаг уу?

-Үйлчилгээ болгоны хураамж харилцан адилгүй. Гэхдээ иргэнд өмчлүүлсэн газрыг хураамжгүйгээр бүртгэж байгаа. Иргэний газар өмчлөх эрх, өмчилсөн газраа улсын бүртгэлд бүртгүүлэх боломжийг нь бүрдүүлж өгч байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл, үнэ төлбөргүйгээр мэдүүлэг, нотлох баримтыг авч бүртгэж байгаа. Бусад бүртгэлийг хийхдээ Засгийн газрын тогтоолоор батлагдсан хураамжийг авдаг. Анх удаа бүртгүүлэхэд Тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулиар үнийн дүнгийн 0.5 хувиар бодож тэмдэгтийн хураамж авч байгаа. Хураамжийн төлбөр үнэтэй биш. Тухайлбал,  5-20 мянган төгрөг байдаг. Мөн бид ТҮЦ машинаас лавлагаа олгодог. ТҮЦ машинаас мянган төгрөгөөр лавлагаанууд гарч байна. Тэгэхээр нэгдүгээрт, Тэмдэгтийн хураамжийн тухай хууль, хоёрдугаарт, Засгийн газрын тогтоолоор батлагдсан үйлчилгээний хураамжийг л авдаг. 

 

-Иргэд газраа хэр идэвхтэй бүртгүүлж байна вэ. Таны хэлснээр газраа барьцаалах үедээ л бүртгүүлдэг шиг байна?

-Иргэд газраа эргэлтэд оруулах үедээ л улсын бүртгэлд бүртгүүлдэг. Тухайлбал,  банкнаас газраа барьцаалж зээл авах үедээ эрхийн бүртгэлд зайлшгүй бүртгүүлэх ёстой юм байна гэдгийг мэддэг. Энэ тохиолдолд л зарим хүмүүс бүртгүүлж байна л даа. Ер нь иргэд газраа бүртгүүлэх тал дээр идэвх муу байдаг. Улаанбаатар хот дахь хашаа байшингууд манайд бүртгэлтэй. Харин орон нутагт дахь газруудын бүртгэл муу. Ялангуяа, эзэмших, ашиглах газруудын бүртгэл эдийн засгийн харилцаанд ороогүй л бол бүртгүүлэх нь хойрго байгаад байна. Үүнд эрх зүйн хувьд үүнд шинэчлэл хийх хэрэгтэй. Газрын алба нэг гэрчилгээ өгчихөөр иргэд өмчлөх гэрчилгээтэй болчихлоо гэж бодоод байгаа юм. Тэгэхээр газрын албанаас гэрчилгээ өгөөд дээр нь дахиад манайд бүртгээд байгаа юм шиг хуулийн давхардлууд байгаад байна. Яг үндсэндээ яаж явах ёстой вэ гэхээр Засаг даргын шийдвэр гарч, газрын албанаас кадастрын зураг гардаг. Үүний дараа Засаг дарга болон газрын албаны шийдвэрүүд манай байгууллагад ирэн эрхийн гэрчилгээг нь өгөх ёстой юм. Ер нь ийм нөхцөлөөр явахгүй бол бүртгэл давхцаж байна. Тиймээс Газрын тухай хуульд өөрчлөлт оруулж, хуулиа шинэчлэх хэрэгтэй.