“Орон сууцны санхүүжилтийн өнөөгийн байдал, боловсронгуй болгох арга зам” судалгааны  тайлангийн багийн ахлагч СЭЗИС-ийн Бакалаврын сургалт, судалгаа хариуцсан проректор / Ph.D/ Б.Мөнхзаяаг урьж, ярилцав. 

-Ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн эх үүсвэр дутмагаас хүссэн хүн бүр зээлд хамрагдаж чадахгүй байна. Цаашид эх үүсвэрийг нэмэгдүүлэхэд юун дээр анхаарах шаардлагатай вэ. Мөн орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоо хэр зохистой түвшинд байна вэ?

-Судалгаа хийх болсон үндсэн шалтгаан нь иргэд орон сууцны зээл авахын тулд 1-2 жил хүлээн, маш их дараалал үүссэн байгаа. Дэлхийн банкны тодорхойлсноор орон сууц санхүүжилтийн тогтолцоог үнэлэхдээ хүлээлгийн хугацааг ашигладаг. Тухайлбал, нэг жил хүрэхгүй хугацаанд хүсэлтээ гаргаад зээл авах боломжтой байвал үр ашигтай санхүүжилтийн тогтолцоо, харин хоёр жилээс дээш бол үр дүнгүй тогтолцоо гэж үздэг. Манайд ойролцоогоор 1-2 жилийн хугацаанд  хүлээлт үүссэн байдалтай байна. Эндээс манай улсын Орон сууц санхүүжилтийн тогтолцоо үр ашиггүй байна гэж дүгнэхэд хүргэлээ. Орон сууцны нийлүүлэлт нь санхүүжилтийн хэмжээтэй шууд хамааралтай. Санхүүжилт бага байх тусам орон сууцны нийлүүлэлтийн хомсдол үүсэх үндсэн шалтгаан болж байна. Санхүүжилтийн тогтолцоог сайжруулснаар орон сууцны нийлүүлэлт нэмэгдэнэ. Үнэ тогтворжино. Мөн орон сууцны хүртээмж сайжирна гэж үзэхэд хүргэсэн.  

Хөтөлбөр хэрэгжих 11 жилийн хугацаанд Улаанбаатар хотод шинээр бүртгэгдсэн орон сууцны тоо 2.2 дахин нэмэгдсэн. Түүнчлэн орон нутагт мөн 1.2 дахин өссөн. Хэдийгээр өсөлттэй харагдаж буй ч санхүүжилт нэмэгдэхээр шинээр баригдах орон сууцны тоо, хэмжээ  дагаад өсдөг бол эсрэгээрээ санхүүжилт багасахаар буцаад буурдаг дүр зурагтай байсан. Өөрөөр хэлбэл, санхүүжилтийн эх үүсвэрээс шалтгаалж орон сууцны нийлүүлэлт, хомсдолыг бий болгодог. Жишээлбэл, 2013 онд орон нутагт  5000, Улаанбаатар хотод 20 орчим мянган орон сууцны нийлүүлэлттэй байдаг байсан бол 2017  оноос хойш энэ тоо огцом буурсан. Бүр орон нутагт 1300, хотод 5000 орчим орон сууц ашиглалтад орсон байх жишээтэй. Түүнчлэн шинээр баригдсан орон сууцны тоог шинээр гэр бүл болсон өрхийн тоотой харьцуулахад шинэ барилгын тоо буурсан байсан. Энэ нь эрэлтээ хангахгүй байна гэсэн үг. 2013-2016 онд дунджаар 84 мянган орон сууц ашиглалтад орсон бол 2017-2020 онд 51 мянга болж буурсан үзүүлэлттэй байлаа. Цаашид орон сууцны санхүүжилтийн  бодлогоо тодорхойлохдоо өмнөх түүхэн мэдээллүүдээс хоорондоо уялдаатай үзүүлэлтийг харгалзах хэрэгтэй. Судалгаанаас дараагийн хөтөлбөртөө тусгаж хэрэгжүүлэх зөвлөмжийг гаргасан. Үүнд нэгдүгээрт, санхүүжилтийн хэмжээг тогтвортой болгох. Хоёрдугаарт, санхүүжилт бага байгаа шалтгаан нь одоогийн тогтоосон хөнгөлөлттэй зээлийн зургаан хувийн хүү зах зээлийн хүү биш учраас гадаад зах зээлээс эх үүсвэр татах боломжгүй байгаа нь гол асуудал болж буй юм. Түүнээс биш хөтөлбөрийг санхүүжүүлэх сонирхолтой хөрөнгө оруулагчид гадаад зах зээлд олон байна. Орон сууцны зээл хамгийн эрсдэл бага, найдвартай бүтээгдэхүүн учраас тэр. Тэгэхээр найдвартай эргэн төлөгддөг бүтээгдэхүүнийг үнэт цаасанд хөрвүүлж хөрөнгө татах бүрэн боломжтой. Гагцхүү зээлийн хүүг зах зээлийн зарчмаар нь нийцүүлээд явах шаардлагатай.

-Хэдэн хувийн хүүтэй байснаар гадаад зах зээлээс хөрөнгө татах боломжтой гэж харж байна вэ?

- Өнөөдрийн тухайд  хэн ч гэсэн зургаан хувийн хүүтэй зээл авахыг л бодно. Мэдээж сард төлөх төлбөрийн хэмжээ нь бага ашигтай байх нь тодорхой. Гэвч дарааллын дагуу хоёроос дээш жил хүлээн орон сууц авах нь зах зээлийн үеийн хүүтэй авахаас өндөр төлбөрийг ирээдүйд төлөхөөр нөхцөл байдал үүсэхийг хэн ч ойлгохгүй, анзаарахгүй байна. Өөрөөр хэлбэл, зургаан  хувийн хүүтэй хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдахын тулд 2-5 жил хүлээн байрандаа орсон ч ирээдүйд төлөх сарын төлбөр нь зах зээлийн зарчмаар тогтсон одоогийн хүүгийн төлбөрөөс өндөр төлөгдөх нөхцөл үүснэ гэсэн үг. Тиймээс өнөөдөр арилжааны банкнуудын санал болгож буй зах зээлийн зарчмаар тогтсон хүүтэй зээлээр орон сууцтай болох нь амьдралын чанарын хувьд илүү дээр байх магадлалтай. Ямарваа зүйлийг зах зээлийнх нь зарчмаар явуулахгүй хэт барих нь эргээд  энэ мэт сөрөг үр дагаврыг үүсгэдэг байх нь.

-Олон улсын орон сууц худалдан авах чадварын индексийг судалгаандаа ашигласан гэж байсан. Үүнийгээ тодруулна уу?

- Олон улсад орон сууцны үнийн худалдан авах чадварт нийцтэй байдлыг медиан үнэ- медиан орлогын харьцаагаар дүгнэдэг. Тодруулбал, хамгийн үнэтэй болон хамгийн хямд орон сууцуудын дундаж үнийг тогтоож тооцдог. Мөн өндөр орлоготой өрхүүдийн дундаж орлого мөн  бага орлоготой өрхүүдийн  дундаж орлогыг тооцдог. Бүр тодруулбал, дундаж  орлоготой өрх, дундаж үнэтэй орон сууцыг ямар хугацаанд худалдаж авч байна вэ гэдгийг тодорхойлдог индикатор. Энэ индекс нь 3.0 байвал тохиромжтой гэж үздэг. Нэг үгээр хэлбэл дундаж өрх гурван жилийн орлогоо цуглуулахад дундаж орон сууц худалдаж авах боломжтой байх ёстой. Гэвч манайд энэ индекс 7.8 байна. Энэ тоо юуг илэрхийлж байна вэ гэвэл дундаж өрх юу ч хэрэглэхгүйгээр, юу ч идэж уухгүйгээр 7.8 жилийн орлогоо хуримтлуулж байж сая байртай болох хэмжээний  чадвартай байна гэсэн үг. Дэлхийн банкны ангиллаар энэ үзүүлэлт нь 5.1 дээш болбол хүртээмжгүй гэж дүгнэдэг. 2023 оны жилийн эцсийн байдлаар нийт байрны медиан үнэ 222 сая төгрөг бол өрхийн сарын медиан орлогын хэмжээ 2.3 сая төгрөг байна. Харин  жилийн өрхийн медиан орлого 28.4 сая төгрөг. Тэгвэл дундаж өрхийн жилийн  медиан орлого 73.8 сая төгрөг болж 2.6 дахин өссөнөөр олон улсын орон сууц худалдан авах чадварын индекс буюу боломжийн түвшинд хүрнэ гэсэн үг. Тэгэхээр орон сууцны үнэ бага байх эсвэл өрхийн орлого нэмэгдэх шаардлагатай болох нь. Мэдээж зах зээлийн жамаар тогтож буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг буулгана гэсэн ойлголт байж болохгүй. Тэгэхээр дундаж өрхийн орлогыг нэмэгдүүлэхэд  төрийн бодлого  чиглэх ёстой.

-Орон сууны нийлүүлэлтийн хязгаарлагдмал байдал түрээсийн үнэ нэмэгдэхэд нөлөөлж буй сөрөг үр дагавартайг танай судалгаа харуулсан байсан?

-Хэрэв өрх орлогынхоо 30 орчим хувийг орон сууцныхаа түрээсийн үнэд төлж байвал санхүүгийн дарамтгүй гэсэн ангилалд багтдаг. Өөрөөр хэлбэл, орлогынхоо гуравны нэгийг түрээстэй зарцуулж байвал санхүүгийн дарамтгүй. Харин 50 хүртэл хувьд хүрвэл мэдэгдэхүйц дарамттай. 50 хувиас дээш болбол маш их дарамттай байна гэж тухайн улсыг үнэлдэг. Олон улсын дундаж үзүүлэлт 35 хувьтай. Зохистой түвшин нь 30 хувь. Тэгвэл манайд 2023 оны эцсээр 62 хувьтай байна. Үүнээс дүгнэхэд хүмүүс байранд орж чадахгүй түрээсийн байранд амьдарч байна. Түрээсэндээ орлогынхоо гуравны хоёр хувийг зарцуулж байна. Сонирхолтой нь 2015,2016 онд энэ харьцаа 34-36 хувьтай буюу олон улсын дундаж  түвшинд байсан байна. Тэгэхээр ямар үед орлогын харьцаа зохистой түвшинд байсан юм бэ гэвэл орон сууцын санхүүжилтийн хэмжээ, нийлүүлэлт өндөр байсан эдгээр жилүүдэд түрээсийн үнэ иргэдэд дарамтгүй  хэмжээнд байсан. Бүр тодруулбал, ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн хэмжээ 700 тэрбум төгрөг байхад зохистой түвшинд байсан байна. Энэ санхүүжилтийн хэмжээ хоёр дахин буурсан үед түрээсийн үнэ хоёр дахин өссөн. Тэгэхээр ипотекийн зээлийн санхүүжүүлэлт бага үед түрээсийн байрны үнэ өсөхөд нөлөөлж шууд хамааралтай  байгааг судалгаа харуулсан.

-Ер нь ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхдээ анхны боловсруулсан агуулга, зорилгодоо нийцээгүй  гэсэн  дүгнэлт гарсан байсан?

-Санхүүжилт, нийлүүлэлт, орон сууцны үнэ гурав нягт хамааралтай. Иргэд орон сууцны үнэд орлогынхоо хэдэн хувийг  зарцуулах уу гэдэг нь өрхийн амьжиргаанд шууд нөлөө үзүүлдэг нь тодорхой байна.Түрээсийн заруудыг анзаарч байхад байнга өсөлттэй харагддаг. Төрийн орон сууцны бодлого зөвхөн орон сууцны зээлийн санхүүжилтийг их болгох уу, бага байлгах уу гэдэг нь асуудал биш. Бусад нийгэм,эдийн засаг, иргэдийн амьжиргаанд шууд болон шууд бусаар нөлөөлж буйг судалгаа харуулсан. 

Нөгөөтэйгүүр, хөтөлбөрийг сайжруулах бодлогын хэд хэдэн өөрчлөлтийн шийдвэрийг гаргасан. Ингэхдээ  хөтөлбөрийн нөхцөлүүдийг өөрчилсөн. Тодруулбал, 2020 оноос зээлийн хүүг найман  хувиас зургаа руу бууруулах шийдвэр гаргажээ. Мөн зээлийн дээд хэмжээ зуун сая төгрөг байсныг 150 сая төгрөг болгож  өөрчлөлт оруулсан. Хоёрдугаарт иргэдэд ирэх санхүүгийн дарамтыг бууруулах  зорилгоор нэмэлт өөрчлөлтийг баталсан. Гэвч энэ өөрчлөлт нь орон сууц авах иргэдийн хүлээлт, дарааллыг нэмэгдүүлсэн. Түүнчлэн хөтөлбөр эхлэх үед сарын дундаж  төлөлт 532 мянган төгрөг байсан бол хүү бууруулах шийдвэр гаргаснаас хойш 621 мянган төгрөг болж даруй 16 хувиар нэмэгдсэн. Ингэснээр сарын төлөлтийн дарамтыг бууруулах шийдвэр нь эсрэгээрээ улам их дарамтыг үүсгэсэн.

Хэрэв зах зээлийн нөхцөлд нийцсэн ОСИЗ-ийг түгээмэл болгож чадсан бол үнэтэй орон сууцыг чинээлэг иргэдэд худалдах боломж тэлж, дээрх үнийн нөлөө багасгах боломжтой байв. 2013 оноос өнөөдрийг хүртэл хөтөлбөр хэрэгжихэд нийт зээлдэгчийн 77.6 хувь нь найман хувийн хүүтэй, 19 орчим хувь нь зургаан хувийн хүүтэй, 3.5 хувь нь таван хувийн хүүтэй зээл авчээ. Найман хувийн хүүтэй зээл олгож байх үед сарын төлбөрийн дийлэнх хэсэг нь 200-600 мянган төгрөгийн хооронд байсан. Зээлд хамрагдсан иргэд 60 орчим хувьтай байжээ. Тэгвэл 2020 онд хүүг зургаан хувиар бууруулахад сарын төлбөр буураагүйгээр зогсохгүй 400-800 мянган төгрөгийн төлбөр төлдөг болсон байна. Ингэснээр зээлд хамрагдах иргэдийн эзлэх хувь буурч улмаар сард төлөх дарамт нэмэгдэж бодлогын шийдвэр анхны зорилгодоо хүрээгүй сөрөг үр дүн үзүүлжээ. Түүнчлэн шинэ болон хуучин орон сууцны үнэ аль аль нь нэмэгдсэн. Орон сууцны үнийн өсөлтийг газрын байршил болон барилгын материалын үнийн өсөлттэй холбож тайлбарладаг. Тэгвэл 2024 оны I улирлын статистек мэдээгээр үнийн зөрүүгүй байсан. Тэгэхээр хуучин орон сууцны үнийн өсөлт зохиомлоор өссөн үндэслэлтэй. Тэгэхээр кв метрийг ихэсгэх, хүү бууруулснаар үр дүнд хүрэхгүй гэдгийг судалгаа харууллаа.

-Цаашид санхүүжилтийн тогтолцоогоо хэрхэн сайжруулах вэ. Бусад орны туршлага, стандарт ямар байдаг юм бол?

- Ер нь орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжүүлэлтийн тогтолцоог бүрдүүлэхэд уг хөтөлбөр урт хугацаатай санхүүжилтийн их үүсвэр шаарддаг учраас хувийн байгууллага дангаараа хийдэггүй. Төрийн оролцоо зайлшгүй шаардлагатайг бусад улсын туршлага харуулж байна. Гэхдээ төр эхэлж тогтолцоогоо бүрдүүлээд ажмаар өөрийн оролцоогоо сулруулж зах зээлийн зарчим руу шилжүүлдэг. Манай улсын тухайд хөтөлбөр хэрэгжээд арав гаруй жил болсон учраас одоо зах зээлийн зарчим руу шилжүүлэх шаардлага үүссэн байна. Хувийн санхүүгийн зуучлалын байгууллагуудын үр дүнтэй ажилладаг зарчмыг нь тодорхой болгох хэрэгтэй. Төрийн оролцоог аль болох бууруулах шаардлагатай. Судалгаанд оролцогчдын зүгээс хэрэв төр оролцохгүй болбол зээлийн эх үүсвэрийн хэмжээг хэрхэн бүрдүүлэх вэ гэж асууж байсан. Зээл олгох боломжтой эх үүсвэр бий юу гэж. Эх үүсвэрийг санхүүжүүлэгчид гадаад зах зээлд олон байна. 2017-2020 оны хооронд ипотекийн зээлийн хэмжээ бага байхад арилжааны банкнуудын орон сууцны зээл олголт нэмэгдсэн. Тухайн үед арилжааны банкнуудын орон сууцны зээлийн хэмжээ 14-16 хувьтай байжээ. Одоо ч энэ орчимд байгаа. Тэгэхээр зах зээлийн хүү рүү шилжүүлбэл хөрөнгө оруулалт нэмэгдэж, хүлээлт үүсгэхгүйгээр орон сууцтай болох боломж бүрдэнэ.

Мөн Орон сууцны санхүүжилтийн зохистой тогтолцоог арван шалгуур үзүүлэлтээр тогтоосон. Тавигдах шаардлага нь ч ойлгомжтой. Үүнд дараалал үүсдэггүй. Тавьж буй шаардлагыг хангахад хэцүү биш. Шаардлага хангаагүй хүмүүст зээл олгодоггүй. Зээлийн нөхцөл нь макро орчинтой уялдаж, уян хатан өөрчлөгдөж байдаг. Зээлдэгчийн шаардлагад нийцсэн олон янзын төрлүүдтэй. Зээлийн хүү бусад бүтээгдэхүүнээс зөрүү бага. Барьцаалах харилцаатай холбоотой асуудал үүсдэггүй. Зээлдэгчийн эрх ашгийг хамгаалсан зохицуулалттай. Зээлийн багц нь чанартай байгаа зэрэг эдгээр арван шалгуур үзүүлэлтүүдийг хангаж байвал зохистой санхүүжилтийн тогтолцоо гэж үздэг. Бид эдгээр үзүүлэлтүүдэд үнэлгээ хийсэн. Ямар үзүүлэлтүүд нь манайд тохирох уу, ямрыг нь сайжруулах уу, ямар үзүүлэлтүүд нь манайд байна гэх мэтээр судалж дүгнэлт гаргасан. Эдгээр  үзүүлэлтийн дөрөв нь сайн. Барьцааг сайжруулах гэсэн нэг үзүүлэлт. Үлдсэн тав нь муу байлаа. Хамгийн гол асуудал нь урьдчилгаа төлбөрийн 30 хувь иргэдийг түрээсийн байранд амьдрах гол шалтгаан нь болсон. 30 хувиа бүрдүүлтлээ түрээсийн байраар амьдарна. Түүнчлэн түрээсийн байранд төлөх ёстой хэмжээнээс хоёр дахин мөнгө зарцуулж буй тохиолдолд урьдчилгаа бүрдэх боломжгүй. Одоогийн өрхийн орлогоор тооцвол тухайн өрх юу ч ууж, идэлгүйгээр 2-3 жилийн хугацаанд урьдчилгаагаа бүрдүүлэхээр байна. Ийм хугацаагаар ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөр хойшлогдсоор 5-6 жил болж сунаж байна. Тэгэхээр урьдчилгаа төлбөрийн нөхцөлөө сайжруулах, өөрчлөх хэрэгтэйг харууллаа. Хоёрдугаарт, дараалал үүсдэггүй байх шалгуур. Яагаад дараалал үүсэж байна вэ гэвэл санхүүжилтийн хэмжээ бага байгаатай холбоотойг дээр хэлсэн. Санхүүжилтийн хэмжээг эрэлтийг хангахуйц хэмжээнд хүргэх. Нэмээд макро  орчны нөхцөл байдал өөрчлөгдөхөд зээлийн нөхцөлүүд нь дагаж өөрчлөгдөж байх хэрэгтэй. Мөн хөтөлбөрийг зорилтод бүлэг рүү чиглүүлэх. Тусад нь хөтөлбөр болгож хэрэгжүүлэх зайлшгүй шаардлага үүсжээ. Зорилтод бүлгээ нарийн тодорхойлж, бүлэг тус бүрд тохирсон нөхцөлүүдийг санал болгох. Хамрагдах шаардлагагүй хүмүүст хязгаар тавих, хөнгөлөлттэй хүүгийн зөрүүг татаас болон бусад хэлбэрээр олгох тогтолцоо руу шилжих хэрэгтэй.

Эх сурвалж: “Зууны мэдээ” сонин

2024 ОНЫ АРВАННЭГДҮГЭЭР САРЫН 29. БААСАН ГАРАГ. № 231 (7475)